WG-Mietvertrag: Was hineingehört

Einzelvertrag, Untermiete oder alle im Vertrag? Was in einen Mietvertrag für ein WG-Zimmer gehört, welche Klauseln unwirksam sind und wo Befristung und Kündigung Fallen haben.

Ein neuer Mitbewohner zieht ein, und alle wollen nur, dass es schnell geht. Ein schriftlicher Vertrag kostet trotzdem nur eine halbe Stunde und erspart später Streit über Kaution, Kündigungsfrist oder Nebenkosten. Wie der Vertrag aussieht, hängt davon ab, wer in eurer WG überhaupt Vertragspartner des Vermieters ist.

Drei Modelle

• Einzelmietverträge: Jeder Mitbewohner hat einen eigenen Vertrag mit dem Vermieter über sein Zimmer und die Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume. Zieht jemand aus, schließt der Vermieter mit dem Nachfolger einen neuen Vertrag. Die anderen Verträge bleiben unberührt.
• Hauptmieter und Untermieter: Nur eine Person steht im Mietvertrag mit dem Vermieter und vermietet die übrigen Zimmer weiter. Der Untermietvertrag besteht dann zwischen Hauptmieter und Untermieter. Der Vermieter muss der Untervermietung zustimmen.
• Alle im Vertrag: Alle Bewohner haben gemeinsam einen Vertrag mit dem Vermieter und haften für die ganze Miete. Bei einem Wechsel muss der Vermieter zustimmen, dass jemand aus dem Vertrag aus- und jemand anderes eintritt. Einen eigenen Vertrag für das Zimmer gibt es hier nicht, nur eure interne Absprache.

Für die ersten beiden Modelle braucht ihr einen Vertrag pro Zimmer. Um die geht es in diesem Ratgeber.

Was in den Vertrag gehört

• Die Vertragsparteien mit Namen und Anschrift: Vermieter bzw. Hauptmieter und der neue Mitbewohner.
• Der Mietgegenstand: welches Zimmer, wie groß, welche Räume gemeinsam genutzt werden und ob das Zimmer möbliert ist.
• Beginn und, falls wirklich zulässig, das Ende (siehe unten).
• Die Miete: Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung getrennt, dazu Fälligkeit und Konto. Üblich ist die Zahlung bis zum dritten Werktag des Monats.
• Die Nebenkosten: dass über die Vorauszahlung jährlich abgerechnet wird und nach welchem Schlüssel die Kosten verteilt werden.
• Die Kaution und wie sie zurückgezahlt wird.
• Bei Untermiete den Hinweis, dass der Vermieter zugestimmt hat und dass das Untermietverhältnis spätestens mit dem Hauptmietvertrag endet.
• Sondervereinbarungen, etwa zu Haustieren, Putzplan oder dem Inventar.

Haltet beim Einzug außerdem in einem Übergabeprotokoll fest, in welchem Zustand das Zimmer ist, welche Möbel dazugehören und wie viele Schlüssel übergeben wurden. Das ist beim Auszug die Grundlage für die Rückzahlung der Kaution.

Kaution: höchstens drei Kaltmieten

Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen. Der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Wer die Kaution annimmt, muss sie getrennt vom eigenen Vermögen anlegen, in der Praxis auf einem eigenen Kautionskonto. Das gilt auch für den Hauptmieter einer WG.

Befristung: meist nicht so einfach

Viele WGs schreiben „befristet bis Ende des Semesters“ in den Vertrag. Bei normalem Wohnraum ist eine Befristung aber nur wirksam, wenn der Vertrag einen der gesetzlichen Gründe nennt, etwa dass der Vermieter die Räume danach selbst nutzen will. Fehlt der Grund, gilt der Vertrag als unbefristet.

Eine wichtige Ausnahme betrifft viele WGs mit Hauptmieter: ein möbliertes Zimmer in der Wohnung, in der der Vermieter bzw. Hauptmieter selbst wohnt. Hier gelten der besondere Kündigungsschutz und die Regeln zur Befristung nicht. Ein befristeter Vertrag ist dann ohne Grund möglich, und gekündigt werden kann bis zum 15. eines Monats zum Monatsende.

Kündigung

Eine Kündigung muss schriftlich mit Unterschrift erfolgen, eine E-Mail oder WhatsApp-Nachricht reicht nicht. Im Normalfall kann der Mieter mit drei Monaten Frist kündigen. Der Vermieter braucht einen gesetzlichen Grund, zum Beispiel Eigenbedarf, und je nach Mietdauer eine längere Frist. Für das möblierte Zimmer in der selbst bewohnten Wohnung gilt die kürzere Frist von oben. Während einer wirksamen Befristung ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen.

Klauseln, die ihr weglassen solltet

Viele Vorlagen aus dem Internet enthalten Klauseln, die vor Gericht nicht halten. Häufige Beispiele:

• Schönheitsreparaturen nach festen Fristen („alle drei Jahre streichen“).
• Kleinreparaturen ohne Obergrenze pro Reparatur und pro Jahr.
• Ein pauschales Verbot von Hunden und Katzen.
• Eine Kaution über drei Kaltmieten oder ohne Ratenzahlung.

Eine unwirksame Klausel macht nicht den ganzen Vertrag ungültig. An ihre Stelle tritt aber die gesetzliche Regel, und die ist meist mieterfreundlicher. Lieber weniger regeln, das aber richtig.

Nach der Unterschrift

Der neue Mitbewohner muss sich innerhalb von zwei Wochen beim Bürgeramt anmelden und braucht dafür eine Wohnungsgeberbestätigung. Bei Untermiete stellt sie der Hauptmieter aus. Ihr könnt sie im Vertragsgenerator mit denselben Angaben gleich miterstellen. Wie ihr die Miete in der WG fair aufteilt, steht im Ratgeber Miete in der WG fair aufteilen, und was bei Untermiete sonst noch wichtig ist, im Ratgeber Untermieter in der WG aufnehmen.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ist keine Rechtsberatung. Im Einzelfall zählen euer Mietvertrag und die aktuelle Rechtslage.